Summary of "부동산 경매 이 순서대로만 하세요! 경매 초보가 알아야 할 경매 입문 7단계"

부동산 경매 이 순서대로만 하세요! 경매 초보가 알아야 할 경매 입문 7단계

주제

경매 입찰자의 관점에서 본 부동산 경매 투자 단계별 가이드

Finance-Specific Content Summary

자산 및 금융상품

부동산 (경매 대상 주택)
경매 보증금 (최저 입찰가의 10%)
경매 대출 (매수한 부동산을 담보로 한 대출)

부동산 경매 투자 단계별 방법론

물건 조사 (앞마당 & 권리분석)
- 익숙한 동네(“앞마당”)를 선정해 부동산 동향을 파악한다.
- 권리분석을 통해 법적·금융적 문제 여부를 꼼꼼히 확인한다.
- 권리분석 공부는 책, 영상, 스터디 모임 등을 활용한다.
현장 답사 (임야 답사)
- 직접 현장을 방문해 환경, 방향(예: 남향), 학교·교통 등 편의시설 접근성을 확인한다.
- 유사 매물의 시세(현재 매물과 최근 거래가)를 조사한다.
- 온라인 정보만 의존하지 말고 반드시 현장 방문을 강조한다.
입찰가 및 투자수익률 산출
- 매도 또는 임대(전세 포함) 시 예상 수익률을 계산한다.
- 수리 및 청소 비용을 포함해 총 투자비용을 산정한다.
- 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정한다.
경매 당일 준비
- 입찰서류는 미리 집에서 작성해 실수 방지한다.
- 보증금(최저 입찰가 10%)은 미리 수표로 준비한다. 법원 내 은행 이용이 불편할 수 있다.
- 경매 시작 전 10:00~10:30 사이에 도착해 경매 진행 상황을 차분히 관찰한다.
- 시간 관리를 철저히 해 마감시간을 놓치지 않는다.
입찰 절차
- 법원 경매 현장에서 입찰서를 제출한다.
- 낙찰 실패 시 보증금은 환불된다.
- 낙찰 성공 시 법원에서 낙찰증명서를 받는다.
잔금 납부 및 금융 조달
- 낙찰 후 1~1.5개월 내에 잔금을 납부해야 하며, 미납 시 보증금 몰수 및 경매 재개된다.
- 경매 대출(부동산 담보 대출) 활용 가능.
- 은행보다는 경매 대출 전문업체(“명암 아줌마/아저씨”) 상담 권장.
명도 및 부동산 인도
- 점유자 퇴거 절차가 필요하다.
- 점유자가 있을 경우 협상 시도 후 실패하면 법원 강제집행 신청.
- 평균 3~6개월 소요 예상.
물건 상태 및 사후 관리
- 경매 전 내부 확인이 제한적이므로 상태 불확실.
- 청소 및 수리 비용을 예산에 포함시킨다.
- 보유 계획(장기 보유, 단기 매도 등)을 확정한다.