이 대통령 "부동산 시장 점차 안정될 것"...토허제 유예로 거래 숨통도 트일까? [스타트... / YTN

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부동산 진단과 공급 문제

서은숙 교수는 이재명 대통령의 부동산 진단이 통계적으로는 대체로 맞지만, 강남과 외곽의 격차 축소는 강남 집값 하락이 아니라 외곽 지역의 상승으로 봐야 한다고 평가했다. 수도권 집중과 2022년 이후 착공 감소가 공급 문제의 배경이지만, 공급을 늘려도 실제 입주까지 3~5년이 걸려 당장의 전세 불안을 해소하기 어렵다는 설명이다. 시장은 정책 방향보다 실제로 실행된 공급과 대책의 데이터를 원한다고 분석했다.

서울 전세난

서울 전세난의 핵심 원인은 전반적인 공급 부족이라는 진단이다. 서울 아파트 전셋값은 올해 약 7.8% 올랐고, 성북구와 노원구 상승률은 각각 12.8%, 12.3%로 동북권에서 특히 가파른 상승세가 나타났다. 서울 전세 매물은 1년 사이 약 13% 감소했으며, 중랑구와 동대문구는 감소 폭이 70%에 가까운 것으로 언급됐다.

저렴한 전세를 찾는 수요가 몰리는 가운데 해당 지역의 신축 공급도 적어 가격 압력이 커졌다는 설명이다. 실거주 위주의 정책과 대출 규제가 전세 공급을 줄이는 측면도 있다. 갭투자가 전세 매물을 공급하던 지역에서 매수자가 직접 거주하면 전세 물량이 사라질 수 있기 때문이다. 동북권 전세난은 신축 대단지에서 특히 두드러지며, 전용 84㎡ 전세가가 10억 원에 근접하거나 이를 넘는 사례도 있다고 전했다.

매매시장과 수요 변화

매매시장에서는 거래량 감소와 가격 상승이 동시에 나타나는 이례적인 현상이 소개됐다. 7월 아파트 실거래가격 지수는 전년 동월 대비 14.56% 상승한 반면, 8월 거래량은 46% 줄었다. 다만 두 수치의 기준 시점이 다르고, 거래가 적을수록 일부 고가 거래가 지수에 큰 영향을 줄 수 있어 시장 전체의 집값이 15% 올랐다고 단정해서는 안 된다고 강조했다.

대출이 가능한 가격대의 주택을 찾는 실수요가 동북권으로 이동하면서 해당 지역에 수요가 집중되고 있다는 분석도 나왔다. 서울 매수자 중 생애 최초 주택 구매자가 54%라는 수치가 언급됐다. 규제가 투기를 억제하는 효과와 별개로 실수요자의 주택 진입 가격을 높이는 ‘풍선효과’를 낳았을 수 있다는 지적이다.

정책과 향후 전망

정부가 토지거래허가구역 내 주택의 실거주 의무를 유예하는 특례를 1년 연장한 조치는 다주택자 매물 유도, 전세 공급 유지, 실거주자 중심 매수라는 여러 목표가 충돌하는 상황을 보여준다고 평가했다. 정책이 발표된 뒤에도 현장에서는 예외와 추가 지침이 반복돼 제대로 작동하지 않는 경우가 많으며, 정책 신뢰를 떨어뜨리는 비용이 커지고 있다는 진단이다.

향후 시장은 공급만으로 안정되기 어렵다는 전망이다. 주택 공급 대책은 착공을 늘리는 방향으로 진행되지만 수요는 대출 규제로 억제되고 있으며, 대출금리도 약 5~7% 수준으로 부담이 크다. 수도권 집중과 공급 부족이 이어지는 한 시장 심리를 안정시키기 어렵다는 설명이다.

정책 신뢰를 회복하려면 세금·대출·임대 정책을 따로 발표하기보다 종합적인 계획을 미리 제시하고, 공급이 언제·어디에·얼마나 이뤄질지 구체적인 일정을 공개해야 한다고 제안했다.

진행자: 조태현 앵커 출연자: 서은숙 상명대학교 경제금융학부 교수